Spekulatív fejlesztések az ipari ingatlanpiacon
2008-04-25
Minden valószínűség szerint vége a logisztikai központok piacát tavaly eluraló viszonylagos nyugalomnak, a 2007-es 150 ezer négyzetméteres bővülés 2008-ra várhatóan csaknem megháromszorozódik. Ha hinni lehet az előrejelzéseknek, mintegy 400 ezer négyzetméter modern raktárterület zúdul idén a piacra. Nagy kérdés, hogy a rohamosan bővülő kínálattal képes-e lépést tartani a kereslet növekedése.
Érdekes kérdés a logisztikai piacon a kiadható terület bővülésének és a bérbeadások volumenének meghatározása. Ahány tanácsadó társaság, annyiféle, egymástól jelentősen eltérő szám jelenik meg az elemzésekben a méretekről és a tranzakciós volumenről, mégpedig azért, mert ezen a piacon nincs olyan egységes számítási mód, mint amilyet az irodapiaci egyeztető fórum használ. A tranzakciók lezárásában például négyféle stádium is lehetséges a szóbeli megállapodástól a beköltözésig. A bruttó bérbe adható terület számbavételét is többféle kezdő- és végponttal vehetik figyelembe az elemzők, saját szájízük szerint döntik el, mikor számít késznek vagy mikortól üresnek egy épület.
Most már a méret a lényeg
Aki a múlt év végén 5 ezer négyzetmétert keresett egy helyen, nem nagyon talált raktárt a modern központokban. A trend szerint pedig egyre nagyobb igényekkel jelentkeznek a bérlők a piacon. A tízezer négyzetméter fölötti igények jellege pedig már a parkokkal szemben is más követelményeket támaszt, nem véletlen, hogy az idei épületek között már dominálnak a 20-30-40 ezer négyzetméteres csarnokok.
A legnagyobb csarnok jelenleg a Rynart csődje után Westlogként újrapozicionált 68 ezer négyzetméteres egykori Rozália park az M1-es mentén, a dobogó második helyén pedig egy 45 ezer négyzetméteres épület áll a Prologis Sziget parkban, ám az épületek többsége a piacon 10-20 ezer négyzetméteres. A méretigények növekedése és a Rynart-csőd következtében is hirtelen megugró kereslet mellett további lökést adott a spekulatív fejlesztéseknek, hogy sok projekt betelt, nem bővíthető tovább, így azok az aktív beruházási politikát követő fejlesztők, akik land banking tevékenységüknek köszönhetően korábban bespájzoltak megfelelő területekből, elérkezettnek látták az időt a továbblépésre.
Az M0-s új szektorának bekapcsolódása is fejlesztésre csábít a csomópontok mentén, és néhány, eddig más területen mozgolódó beruházó is a logisztikai projektek felé orientálódott. Mindezek együttesen vezettek az idei fejlesztési boomhoz, amelynek elvileg egyenes következménye lehetne a bérleti díjak további csökkenése, azonban Beck Tamás szerint akár ellentétes irányú mozgás is következhet.
Csökkenés helyett elvileg drágulást vetítenek elő a fundamentumok
Az ajánlati árak egyelőre a 4-5,2 eurós sávban ingadoznak, ezt csökkentik az egyedi megállapodásokon alapuló kedvezmények. Ez a szint a korábbi, maximum 40 eurós telekár figyelembevételével alakult ki, az autópályák menti, jó adottságú területek négyzetméteréért azonban ma már 50-60 eurót kell fizetni. Drágult a kivitelezési költség és a finanszírozás is, a megtérülést pedig rövidebb idő alatt várják a beruházók, a 6,5-7,5 százalék helyett 7-8 százalékkal kalkulálnak. A piac koncentrálódása is megfigyelhető, mindezek pedig elvileg inkább a tarifák növekedését, de minimum stagnálását vetítik előre, így, legalábbis elméletileg, most érdemes szerződni a bérlőknek. Hogy a drágulásra a kínálatbővülés mellett is lesz-e lehetőség, arra biztos választ csak az év végén lehet adni.
Közlekedésfejlesztés nélkül kimarad a keleti szektor
Továbbra is Budapestre és közvetlen környezetére fókuszálnak a parképítők, az idei 400 ezer négyzetméter új terület - amelynek 40 százaléka új parkban jön létre - négy térségben koncentrálódik. A fővárostól való távolodás vagy vidéki terjeszkedés idén sem várható. Ezt támasztja alá például a hegyeshalmi Prologis Park, ahol a legmodernebb csarnok - attraktív bérleti díjjal és egy elméletileg tökéletes helyszínen, Bécstől, Pozsonytól, Győrtől csak egy ugrásra - csaknem egy évvel az átadás után még mindig az első épülettel várja a bérlőket.
A felsorolt, már bejáratott helyszínek vonzerejét a tömegközlekedési kapcsolatok kiépítettsége is erősíti, s amíg a tömegközlekedési infrastruktúra nem fejlődik tovább a város szélein, illetve az ahhoz tartozó agglomerációban nem épül ki használható elővárosi közlekedés, addig az a szektor lassabban tud fejlődni - hangsúlyozza a Colliers szakértője. Nem nagyon bérelnek raktárterületet ott, ahová a dolgozók nem tudnak kényelmesen eljutni, ez gyakran komolyabb súllyal esik a latba a választásnál, mint bármi más szempont, különösen a végfelhasználók esetében. A szolgáltatásoknál tulajdonképpen csak az étkezési lehetőségnek van még kiemelt szerepe, az összes többit - posta, vám, bank - csak afféle kényelmi extraként veszik számításba, amelyek az utolsó között szerepelnek a döntési rangsorban.
Citylogisztika
Markánsan bővül a városon belüli citylogisztika, az egyre masszívabb kínálatban meghatározó a Wallis délpesti iparterülete, az Ablon Airport Business Parkja, a Convergence által fejlesztett City Point 9 és az olasz érdekeltségű Innove Business Park. További városi logisztikai csomópontok jönnek-jöhetnek létre Budán a XI. a XXI. és a III. kerületben, de Újpestben és Rákospalotában is komoly fejlesztési potenciál rejlik, továbbá a ferencvárosi lehetőségeket sem merítették ki a fejlesztők.